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驚いたのは広島市での43階建て超高層タワーマンションのアーバンコーポレーションさんの「アーバンビューグランドタワー」。超高層では下層部分が分譲しずらいものです。そこで11階以下をオフィスにしてしまいそのオフィス部分は分譲や証券化してしまいます。首都圏ではあまり見られない手法です。

43階の最上階は360㎡3億7000万円の住戸が二つだけ。そこには円形の大きなジャグジーバスはあるし、何とその43階から専用階段でタワーの屋上に昇ればそこは芝張りの専用ルーフテラス。思い切って工夫をすればいろいろできるものですね。

三井不動産さんの神田神保町の東京パークタワーでの第1期一般分譲直前の日曜日のモデルルームはガラガラだったようです。それでも5.2倍で即日完売。第2期分譲を前倒しし早期完売を目指します。ここと競合するのが三菱地所さんの銀座タワー。銀座での定期借地権による少々小振りのタワーマンションです。こちらはプレセールスの予定価格に比べ正式販売価格を約1割値下げして販売開始に臨みます。定借ですが銀座のタワーが坪180万円からです。

大人気で即日完売したはずの品川駅前のＶタワーはホテルを借りてキャンセル住戸販売会を行いました。最近の「即日完売」はどうもあてになりません。

「ＡＥＲＡ」2001.12.3号には「人気の超高層タワーにも…都心マンション大変調」の記事です。あまり具体的内容のない記事なのですが「ちょっと状況がかわってきたのかな」「バブル崩壊時を思い出してしまうな」なんていうことが伝わってきます。確かに少し前までなら一等地超高層タワーなら客も集まり強気の価格設定でも売れていたはずなのですが、変り始めると急変するのかもしれません。

この記事の中でバブル崩壊の1990年のマンション販売率についてのある不動産のプロの記憶が書かれています。「5月ごろには9割あった。出せば売れていた。ところが8月には8割から7割へ、さらに翌月は6割へ。ガクガクと落ちた。」今回はそれほど大きな変化ではないようですが、この道のプロとして「嫌な予感」をかすかに抱くそうです。

新築マンションの完成在庫を意識しないといけない時期なのかもしれません。

超高層マンションというと「高級」というイメージがあります。住宅新報2001.11.2号の「稲葉なおとの気になる業界話」に「各物件に落差あり、すべてが高級とは限らない」という記事。

超高層マンションというと、どこかそこに超高層ホテルと似たような高級なイメージを抱いている人が少なくないようだ、とあります。

確かに超高層ホテルのようなハイグレードの超高層マンションも存在はしますが、それはほんの一部です。24時間フロントが詰め笑顔で挨拶して様々なサービスをしてくれるマンションもあります。

しかしフロントだって通勤のこともあれば、共用廊下が外廊下の超高層マンションもあります。建物を上から見るとロの字型になっており、ロの字の内側が外廊下になっているのです。つまり「ちくわ」のような構造になっているのです。共用部分も専有部分もピンからキリまでのようです。

「現実には、低層の低価格マンションをそのまま高層へと引き伸ばしたような、お粗末な計画を実践している。その現実を知るにつけ、いずれ気づくであろう購入者から、どこか総スカンを食らうのでは、と不安になる。」と記事はしめています。

bird発行人の住まいは超高層です。梅雨時に天井から雨が漏りました。カーペットをはがしてタライを並べて雨を受けました。上の階のベランダ防水工事に問題があったようなのですが、超高層タワーに住んで雨漏り用のタライが必要になるとは夢にも思いませんでした。

東京には超高層マンションが続々と建築されています。珍しいものではなくなってきています。

国土交通省が来年度に「建築ストック活用型再生賃貸住宅制度」を創設します。(週刊住宅2001.10.4号)。オフィスビルをファミリー向けの広い住戸にリフォームして、それを地方自治体が借り上げて一般に対して賃貸を行うというものです。国が基本的にはリフォーム費用の3分の1を補助するとのことです。既存ストックの活用により財政負担を抑えながら公共賃貸住宅の供給が図れます。

都心居住が進んでいます。東京の都心部オフィス街での新築建物には居住系マンションが目立ちます。逆に一般のオフィスビルが新規に建築される地域は限られるようになってきています。オフィスよりも住宅のほうが賃料が高い地域も増えてきています。

東京都千代田区には「住宅転用助成制度」があります。ビルから住宅に転用するにあたり区が補助するという制度です。97年に1件、98年に1件、99年に3件でそれ以降はないようです。意外に少ない気がしますが、問合せ件数は減っていないようです。問題は、建築基準法等の関連法規を満たしていないために適用されない物件が多いのが実情だといいます。(月刊不動産フォーラム21、2001年10月号「建物の用途変更の実態」)。新たな国の制度も同じ問題にぶつかるのではないでしょうか。

日経ビジネス2001.10.8号には「住宅ローン保証料…米国ではあり得ない担保の二重取り」という記事。○×銀行から住宅ローンを借りるときには、○×銀行保証株式会社といった名前の保証会社に何10万円の保証料を支払うことが事実上強制されます。

「保証料を払ったのだから、払えなくなったときは、この○×銀行保証株式会社が○×銀行に弁済してくれる。だから安心。だから保証料は安心料みたいなもの、保険のようなものだ。」…と思いがちでした。そして何10万円も払うのだからそう考えるのも当然といえます。

でも、いざ返済が滞ると、たしかに、○×銀行保証株式会社が○×銀行に残債を弁済してくれます。しかし、こんどは○×銀行保証株式会社が○×銀行に代わって取立屋となって、弁済を迫り、競売を申立てます。ちっとも「安心料」ではないのです。なんでこんな保証料を払わなくてはいけないのでしょうか。○×銀行グループに返済をするのは同じなのです。保証料として何10万円も取られるのは詐欺みたいなもの、とBird発行人は思っています。

日経ビジネス誌によるとこれは日本独特の商習慣で「米国には保証料という概念も、保証会社という組織も存在しない」ということです。

日米で住宅ローンは随分と違うもののようです。