» 2002

藤和不動産が東新宿駅徒歩1分で29階の超高層マンションの販売を開始します。オール電化・免震構法等にした上で周辺の販売物件の坪単価250万円超よりも割安の平均坪単価240万円を切る価格で販売するそうです。モデルルームを西新宿の超高層ビル39階に設置、超高層マンションの臨場感をアピールするそうです。(日刊不動産経済通信2002.12.17号)

というと…39階からの展望を見せて、29階のマンションの臨場感をアピールするのでしょうか。誤解と錯覚をよぶのでは…とbird発行人は心配します。

超高層タワーは10階違うと随分と感じ方が違います。そしてそれよりも同じ超高層でも立地により感じ方はまるで違います。近隣に別の超高層があったり、川が流れていたり、東京タワー等のモニュメントが見えていたり、何もなかったり。同じ29階でも立地次第でその「臨場感」は全く別のものです。

首都圏では新築の住宅を購入する際に、戸建住宅ではなくマンションを選択する人の割合が50％を越えるようになりました。

首都圏(1都3県)における「マンション選択率」(持家系住宅の純増加数に占める分譲マンションのシェア…つまり新築住宅購入時にマンションを選択する割合)は2000年は51.9％、2001年は53.7％と50％を越えるようになってきています。これは30年前の2倍以上へとの増加です。

「マンションは後の住処としての位置を固めている」とあります。

1971-1975平均　23.7％

1976-1980平均　30.8％

1981-1985平均　40.4％

1986-1990平均　42.2％

1991-1995平均　45.6％

1996-2000平均　49.2％

(長谷工総合研究所の調査・ＣＲＩ2002.10月号　長谷工総合研究所発行)

皇居の「千鳥が渕」は桜の名所。そこにあったフェヤーモントホテル跡地2186平方メートルに三井不動産がマンションを建てます。もちろん億ションですが、半端なものではないようです。一流の設計と一流の匠による施工により販売価格は未定ながらも「平均坪単価1000万円も視野に入れている」そうです。

住戸プランは120平方メートルから330平方メートルの2LDK3LDKを基本に「約330平方メートルのアウトドアジャグジーバス付きペントハウス」「約160平方メートルの本格茶室付き住戸」等を用意するそうです。そして戸壁を撤去することで最大760平方メートルまで大型化できます。760平方メートルは230坪ですから…坪1000万円として…えーと、23億円のマンションになります。(日刊不動産経済通信2002.11.5号)

前号で「人間は1分間に110メートル歩く」という記事をご紹介しました。不動産広告については公正取引委員会告示により「徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき１分を要するものとして算出」と定められています。時速にすると4.8キロとなります。お詫びして訂正いたします。

マンションの管理組合が多額のマンション修繕積立金や管理費の預入れに苦労しているという報道が最近多くあります。住宅金融月報2002.9月号の小菊豊久氏による記事に実例が紹介されています。

(1)1億8000万円の修繕積立金のあるマンションは住宅金融公庫の管理組合向け債券「マンションすまい・る債」3900万円を購入し、1つの銀行の1億4000万円の定期預金を5行の普通預金に分散

(2)7億円あるマンションは全額大手都銀の定期預金だったものを4行の定期預金に1000万円づつ分散し、残りを従来行の普通預金に変更。

(3)1400戸のマンション(金額不明)は、公庫債券1億8000万円を購入し3つの銀行に安全性と利便性から資金を集中。

(4)8000万円の修繕積立金のあるマンションは1行に7000万円もう1行に1000万円だったものを8行に1000万円づつ定期預金として分散。

数千万円程度だと(4)のように何とか分散できるのでしょうが、何億円ともなると分散のやりようがなく(3)のように集中してしまうというのでしょう。

もっともペイオフの行方が不透明になりましたが。