» 2002 » 9月

マンションの管理組合が多額のマンション修繕積立金や管理費の預入れに苦労しているという報道が最近多くあります。住宅金融月報2002.9月号の小菊豊久氏による記事に実例が紹介されています。

(1)1億8000万円の修繕積立金のあるマンションは住宅金融公庫の管理組合向け債券「マンションすまい・る債」3900万円を購入し、1つの銀行の1億4000万円の定期預金を5行の普通預金に分散

(2)7億円あるマンションは全額大手都銀の定期預金だったものを4行の定期預金に1000万円づつ分散し、残りを従来行の普通預金に変更。

(3)1400戸のマンション(金額不明)は、公庫債券1億8000万円を購入し3つの銀行に安全性と利便性から資金を集中。

(4)8000万円の修繕積立金のあるマンションは1行に7000万円もう1行に1000万円だったものを8行に1000万円づつ定期預金として分散。

数千万円程度だと(4)のように何とか分散できるのでしょうが、何億円ともなると分散のやりようがなく(3)のように集中してしまうというのでしょう。

もっともペイオフの行方が不透明になりましたが。

不動産物件に関する広告で「駅より徒歩何分」は「人間は1分間に110メートル歩く」として計算している。時速にすると6.6キロ。一般に人間の歩く速度は時速4キロといわれるのでかなり早足。駅のどこから(プラットホーム？・改札？・出口？)は不明確なようです。ちなみに駅や空港の乗り継ぎは「乗り換えに間に合うよう」1分間50ｍなどで計算をしているとか。(週刊ビル経営　2002.9.2号)

なお不動産広告については公正取引委員会告示により「徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき１分を要するものとして算出」と定められています。時速にすると4.8キロとなります。

…「人間は1分間に110メートル歩く」という記事をご紹介しました。不動産広告については公正取引委員会告示により「徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき１分を要するものとして算出」と定められています。時速にすると4.8キロとなります。お詫びして訂正いたします。

港区南麻布では14億円の億ションが販売されるそうです。全130戸弱のすべてが1億円以上の予定とのこと。世田谷区岡本では全18戸で平均価格2億3000万円。デベロッパー各社はこの億ション市場に徐々に供給を増やしつつあるようです。

今はバブル時代やネットバブル時代とは違い現在の需要は「本物の富裕層」だそうです。また1億円台なら高収入DINKSや上場企業のトップでも手が届くが、2億円以上となるとバブル以前からの富裕層だそうです。(週刊住宅2002.9.20号)

「確かに全般的にはまだ不動産価格は下がる余地はあるだろう。しかし少なくとも都心の居住用の不動産に限っていえば、今後の景況サイクルによる小幅の上げ下げはあったとしても、３年から５年の目で見れば、価格の下落は概ね底を打ちつつあるものと考えられる。」(不動産経済FAX-LINE 2002.9.10号　UBSウォーバーグ証券　沖野登史彦氏)

東京都心３区と都心の西側地域では中古マンション価格は上昇しています。かつて東京都心は人口流出が続きましたが現在は人口流入中です。中古マンションの価格上昇の背景にあるものは都心部への人口回帰による需要増という実需だからだとあります。

bird発行人はマンション価格値下がりのために都心部に人口流入が始まったと考えています。ニワトリが先かタマゴが先か悩ましい問題ではありますが、都心マンションは確かに売れています。そして値上がりを始めています。

東京周辺の駅別マンション利回り比較が流行っています。日経ビジネス2002.7.22号「首都圏759駅マンションランキング」。全国賃貸住宅新聞2002.9.16号「首都圏400駅を網羅投資マンション収益力」。その他各誌も情報源をたどるとアトラクターズラボさんか東京カンテイさんのどちらかの調査資料にたどり着きます。

両者のランキングを比較してみてもなかなか一致しません。ポイントの取り方の違いもありますが、後者では郊外物件の利回りが高く出ているようです。

それでもなんとなく見えてくる高利回り物件の特徴。前者の資料では以下の地域の利回りは8パーセント前後。なんと水天宮前は9.95パーセントです。

(1)都心から近く便利なので家賃は高いが場所柄から物件価格は安い…水天宮前・築地・豊洲・月島

(2)人気商業地の近くなので家賃は人気商業地並でも物件価格はそれより安い…神泉(渋谷の隣)、神谷町(六本木の隣)、築地(銀座の隣)、田町、恵比寿

このくらいの利回り物件ならマイホームとして買っても安全に思えます。たとえリストラで住宅ローンが払えなくなっても貸してお釣りがきますから。

ちなみにこれまで賃貸主義者だったbird発行人も諸般の事情により持ち家派に転向することになりました。本当は賃貸派を続けたいのですが…。物件立地は上記(1)条件に該当するので安全のようです。