» 2002

東京都江東区に145戸の公団ペット可賃貸マンション「塩見駅前プラザ一番街」ができました。犬、猫は成長時体重10キロ以下のもの1頭が飼育可です。

共有部分では1階エントランス脇に足洗い場や、汚物を処理用のウンチポスト、犬の綱をかけるフックが郵便受け等にあります。またエレベーターには「ペットボタン」。これは他の階でエレベーターを待っている人にペット同乗を知らせます。

専用部分にはペットくぐり戸つきのドア、浴室の毛詰まり防止排水口、その他バルコニー・壁紙・サッシ・換気扇等に工夫があります。

ちなみにこれら設備は民間のペット対応マンションと大差はないようでが、1階にペットクリニック・ペットホテル・ペット美容院を誘致しています。

個体識別のためのマイクロチップ(大きさは数ミリ程度)の皮下埋め込みを猫には義務付け、犬には努力義務とします。マイクロチップリーダーにより「誰のペットか」がすぐわかるようになるのです。入居144戸中で飼育予定者60世帯、犬と猫の比率は2対1だそうです。

(住宅金融月報2002.3月号)

この「一番街」は隣接するペット不可の賃貸マンション「二番街」より家賃が3％高いそうです。

ペット可にすると高家賃となり空家が減るようです。不動産賃貸経営でペットをどうするかが選択肢になっています。それなりの設備もなくペット可に移行してしまうこともあるようですし、ペット嫌いの既存入居者への対応等なかなか大変のようです。

日経ビジネス2002.3.11号の特集は「さらば定昇・退職金…賃下げ時代のサバイバイル術」です。生涯賃金は今後確実に下がっていきそうです。

記事の中に識者へのインタビューをカッコ書きで取り込んでいるところがあります。『「既にローンで家を買っている場合、繰り上げ返済を何より優先すべきだ。…」と○○氏は言う。』とあります。

このような記事は要注意です。本来は別の意味だったり、条件があったりするのに、雑誌記者の都合のいいフレーズだけが、記者によって記事に取り込まれることがあります。

Bird発行人もインタビューを受けて記事になってから、「こんなこと言うはずないのにナ」と思ったことがあります。

Bird発行人は住宅ローンの繰り上げ返済は「ちょっと待て」だと思っています。

『一部のファイナンシャルプランナーはいまだに預金取崩での住宅ローン「一部繰り上げ返済」を勧めます。余程の自信がない限りそんな愚かなことをしてはいけません。虎の子定期預金の取崩しでローン一部繰り上げ返済すれば、返済額の総額は確かに激減します。数字上有利なのは事実です。しかし虎の子預金がなくなったときに、リストラ・賃下げ・失業となれば一体どうするのでしょうか。即座に日々の生活に事欠くことになります。余裕金は必要です。

虎の子預金があれば、無収入でもしばらくは食べつなげます。苦しくなればローン返済を止めます。すぐ退去ということもなく、落ち着いたら返済すればいいのですし、競売になったとしてもそれまではタダで住めます。

無理な繰り上げ返済の直後にリストラ直撃なら、即座に地獄の１丁目です。今は手元資金を厚くする時代です。こんな時代に繰り上げ返済をしてよいのも今後の収入に不安のない人だけです。目先の数字ばかりでなく時代の置れた状況を意識しましょう。』(バードレポート1999.9.20号より)

アメリカでの話です。持ち家売却希望の顧客から相談を受けると「中古住宅の購入を検討する人に物件をいかに魅力的に見せるか」との視点から、家具、装飾品、照明器具のアドバイスをします。演出用の家具を借りさせたり、逆に所有家具を倉庫に預けさせることまでして、報酬は4LDKの戸建住宅で5000ドル。1カ月5件の相談があるとか。(日経ベンチャー2002.3月号「新事業・新商売」)

日本では中古住宅の建物にあまり価値を見出していません。築20年ともなると無価値の評価を受けることも普通です。それでも最近は中古住宅の建物について社会的ストックとしての価値を見出し、相応の評価を行い大切に使っていこうという動きがあります。いずれ日本の中古戸建住宅でもこのようなビジネスが始まるのではないでしょうか。

もっとも中古マンションについてはすでに日本でも成り立つビジネスとも思えるのですが。

調査会社アトラクターズラボさんがデベロッパーごとの新築マンション割高割安ランキングを公表しています(日経アーキテクチュア>2002.2.18号)。

1996-2000年の首都圏マンション1万件以上を統計処理したとのことで、割高ベスト6社は「漢字名のデベロッパー」です。大京・野村不動産・住友商事・三井不動産・鹿島・住友不動産、と続きます。割安ベスト4社は「カタカナ名」です。ゴールドクレスト・リクルートコスモス・オリックスリアルエステート・ジョイントコーポレーションと続きます。

割高デベロッパーとは「ブランド力に優れ、先進的な商品企画力があり、販売期間を比較的長めに設定する販売方法を取っている」ということで、割安デベロッパーは「土地を低価格で仕入れる能力に優れ、価格訴求力を武器に販売に多くのコストをかけない方法を取っている」との説明があります。

割高デベはほとんど漢字の社名の「漢字デベ」であり、割安デベには「カタカナデベ」が目立ちます。「カタカナ生保」とは生保業界でもっぱら外資を意味しますが、「カタカナデベ」はバブルの傷のない後発新興デベロッパーが多いようです。ホームページでも公開されています(アトラクターズ・ラボ)。