» 2004

東京カンテイによるマンションPERは、マンション価格÷(月額賃料×12)。マンション価格4800万円で賃料月額20万円ならPERは20。利回りに置き換えると5％となります。つまり収益力の指標です。

不動産鑑定(住宅新報社発行)2004年12月号はこのマンションPERをつかって首都圏の新築マンションの収益力と資産価値を検討しています。

最も収益力が高いのはＪＲ新宿駅のマンション。PER13.20で、利回りに置き換えると7.6％。二位は横浜市営地下鉄センター南駅、以下、東武伊勢崎線東向島駅、ＪＲ品川駅、東京地下鉄有楽町線新富町駅、京王線西調布駅。何の脈絡もなく見えますが、次のように分析されるとそれなりに納得できます。

まず、高価格高賃料により高収益になる駅。価格は高額だけど、それを上回って家賃が高いので高収益になります。例として六本木、四谷三丁目、目黒等の都心駅や山手線ターミナル隣接駅があげられています。ここは投資対象としては魅力的とあります。

次に低価格だけれども優良な賃料により高収益になる駅。価格が安いわりに都心に近く便利なために賃料が高くなる駅です。東向島や西調布は都心へのアクセスのよさ、センター南駅は横浜へのアクセスのよさです。通勤事情や立地など個人的条件に合致すればお買い得だとか。

最も収益力が低いのは京王線仙川駅。PER32.47で利回りにすると3.1％。次は京浜急行金沢文庫駅、以下、ＪＲ常磐線柏駅、西武池袋線大泉学園前駅、東急田園都市線青葉台駅。

まず、高価格だけれども賃料が低いので低収益になる駅。都心近くの環境のよい住宅地です。その多くは人気住宅地の城南城西地域で、よいイメージとブランドもあるので物件購入ニーズは高いけれど、借りるニーズはそれ程でもないということです。仙川や大泉学園でしょう。

次に、低価格低賃料で低収益になる駅。郊外に位置して交通利便性も不利な駅。物件購入ニーズやその地域の居住ニーズが限定されている市場です。そのために価格も賃料も高くなりません。例としてはＪＲ東北本線久喜駅や東葉高速東葉勝田台駅、ＪＲ常磐線馬橋駅が上げられています。

不動産鑑定2005年1月号は、中古マンションをPERを使って分析します。新築マンションPERと10年後の中古マンションPERとの格差に注目します。PER格差が小さければ値下がりしないマンション、格差大なら値下がりするマンションとしています。

格差最小は東急東横線田園調布駅。ついで、ＪＲ新宿駅、大江戸線光が丘駅、東急池上線御嶽山駅、ＪＲ中央線吉祥寺駅。これらの共通点は都心部に近く交通利便性が高く、賃料水準から見て物件価格が割安な駅です。

格差が最大の駅は、東武東上線川越駅。ついで、ＪＲ東北線久喜駅、ＪＲ相模線南橋本駅、ＪＲ武蔵野線西浦和駅、京王線仙川駅。郊外型が上位です。

「新築分譲時に収益力の高いマンションは価格が下がりにくい」という結論になっています。

住宅メーカー、エス・バイ・エルのネット住宅は、2001年11月に展示場をもたず営業マンも置かないカウンターセールスと完全規格住宅としてスタートしました。2004年4月に累計1000棟達成です。3年後にはネット住宅で年間700棟を計画しています。

住宅見積りや手続きについて営業担当者は訪問せずに、ネット上で顧客が確認し、間取りプランの決定や仕様のセレクトもメールでオーダーします。

(週刊住宅2004.8.19. 日経ビジネス2004.11.8.)

大京の2004年度上半期(4-9月)のネット経由での「新築マンションの契約実績」は契約戸数で1798戸となり前年同期に比べて42.5％増、契約金額は731億円で53.2％増です。2003年度では全契約の3割がネットがきっかけです。

ただし大京住宅流通のネット経由での仲介契約実績は、件数で0.5％増の432戸、手数料0.7％増の4億4587万円です。伸びていません。ネットには定型的な新築物件が似合うのでしょうか。(日刊不動産経済通信2004.10.28.　週刊住宅2004.11.15.)

新築マンション新築戸建マーケットでは「購買支援」がビジネスとして成立しつつあります。住宅購入予定者が購買支援会社に払って、購入マンションの選択についての相談、モデルルームや内覧会への同行、契約の立会い等をおこないます。

売主から手数料を受け取るのではなく、購入者からの手数料です。これまでの不動産業界での常識の枠を超えています。これもインターネットがなくてはとても集客できないビジネスでしょう。

そしてこれら「購買支援」業者を住宅購入予定者に紹介するサイトの運用も始まっています。

(住宅新報2004.10.19.)

以下はプロ必見のマンション購買支援サイト。

http://www.sakurajimusyo.com/　さくら事務所

住宅購入予定者向けセミナーにbird発行人も参加してみましたが、その熱気はすごいものでした。

https://www.sumai-surfin.com/  住まいサーフィン

新築マンションについて住宅購入予定者による勝手評価と口コミのサイトです。サイトオープンから4ケ月で登録会員数15000人とのことで、個別のマンション売れ行きへの影響が必至です。

1年前のトピックス版。ご参考までに…バードレポート・トピックス版2003.10.23. ,

• 就職活動はネットが当然・ネット世代が社会人に
• 信頼される情報は公式サイトでなく口コミサイト
• 店長日記・私の営業記録・所長コラム
• 一人一人が個人サイトで営業すると検索結果は…

建築家の碓井民朗氏が1戸最低2億円、坪単価500万円のある「億ション」を見た感想を語っています。

玄関を入り真正面に洋室のドアがあり、絵を飾る壁がない。「億ション」はプライベートゾーンとパブリックゾーンの分離が当たり前、玄関ホールはパブリックなのだから、プライベートの部屋のドアなんかあってはいけない。そして、なんとＬＤＫであること。リビングスペースから台所が丸見え。高級マンションの台所は外から見えてはいけないそうで、高級マンションにはＬＤＫはあってはならない。それに設備も不備で、カーペット安物…。

「このマンションの設計者は全く高級マンションに住む人のライフスタイルが分かっていない。」というのが結論です。高額マンションと高級マンションとは、違います。

(週刊住宅2004.10.18.)