» 2004

オフィスビルからマンションへのコンバージョン(用途転換)が進んでいます。高級マンションについてのコンバージョンの困難さは建物の外観にあるようです。室内については完璧ないいものをつくっても、外観はビルのままです。ワンルーム等の「単に寝るだけ」ならまだしも、家賃30万円以上の高級マンションではステータス性を求められビルのような外観が嫌われます。

ある会社がオフィスビルを分譲マンションに転用して最低価格9000万円台で販売しました。しかし、結局販売がうまくいかず賃貸物件になっているということです。

(全国賃貸住宅新聞2004.10.25.)

スケルトン(建物駆体)とインフィル(内装設備)を分離した住宅はここ数年注目されています。

以前は内装まで完成しないと建物表示登記不可でしたが、現在では「住居(未内装)」として登記可となり、インフィルなしのスケルトン状況での登記ができます。その他の法制度も整いインフィルが自由な、つまり内装を全く自由にすることができるマンションが増えてきています。

更に最近はこの発想が、集合住宅ばかりでなく戸建住宅にも、ＲＣ造ばかりでなく鉄骨造や木造にも、持ち家ばかりでなく賃貸住宅にも広がりつつあります。いわば軽装備スケルトン。スケルトンがしっかりしていればインフィルはいつでも直せるので機能の陳腐化を防ぐことができます。

建物を長持ちさせるための切り札となりそうです。

(日経アーキテクチュア2004.9.6.)

分譲戸建着工戸数がここ1年半にわたって好調な背景を国土交通省が首都圏を中心に分析しました。

購入者側の状況では購入者の4割が30歳代で、20歳代を併せると半数を超えます。団塊ジュニアがこの世代に移行し、持ち家志向が高まる世代の人口構成が大きくなってきているからのようです。

(住宅新報2004.7.20.)

「消費の主役交代は日本の人口構成からも読み取れる。カギを握るのは出生数が前後の世代に比べて格段に大きい1971-74年生まれのいわゆる『団塊ジュニア』世代。今後数年のうちに、この世代が結婚などで消費が増えやすくなる30歳代後半から40歳代にさしかかるのだ。」

金融公庫の統計等では、住宅取得のピークは36歳だそうです。団塊ジュニアがその世代に近づくのは2006年あたりです。この世代の消費をどのように取り込むかがビジネスのポイントです。

(日経金融2004.7.29.)

工場等の大口需要家についての電力料金は規制がはずれ、値引きや入札が行われるようになっています。しかし家庭向け電力供給は規制対象のままです。

ところが大型マンションでこの規制を突破します。デベロッパーのゼファーは千葉県で1300戸の大型マンションを開発します。ここではマンションの管理組合が一括して契約し、大口需給家となります。そうすることで規制の対象からはずれて、月々の電気料金が電力会社よりも5％ほど安くなるそうです。

「電気料金が安い」が広告文句になるでしょう。

(週刊ダイヤモンド2004.7.31.)

住友不動産はお台場に超高層タワー3棟2082戸のマンション分譲事業を行っています。最も眺望のいい最上階の角部屋の一室が入札にかけられました。

入札に先立つ第一次募集のこの部屋の一階下の部屋は競争倍率30倍の人気でした。そしてこの最上階は最低入札価格1億8500万円。11組が応札。2億円台半ばで落札されたようです。占有面積がほぼ同じ130平方メートルの両隣の部屋は1億5000万円弱ですので、実に6割ものプレミアムとなります。

今後は人気の部屋は入札で、となるのでしょう。記事は「そこはかとなくバブルの匂いが漂ってくる」としめています。(週刊ダイヤモンド2004.6.26.号)