» 2006

都心近郊のマンション用地の取引価格は路線価の2-3倍水準が当たり前になっているようです。そのため秋からの新築マンション価格は変わります。

「新価格」は従来に比べて1割-2割、「新新価格」は2割以上の上昇を指します。

既に東京都心では「新価格」を吸収し、「新新価格」のステージを迎えています。そして東京近郊では「新価格」が浸透し、郊外部では「新価格」が散見されている状況といいます。マンションデベロッパーは発売を急がずに「売り惜しみ」に走ります。住宅ローンにも影響します。

(日刊不動産経済通信2006.9.19.)

住宅金融公庫には金融機関との提携商品、最長35年の固定金利住宅ローン「フラット35」があります。

その「フラット35」が2006年9月以降分において保証金方式の定期借地権住宅について融資対象とすることにしました。住宅金融公庫のホームページによると次のようになっています。

「融資額は借地権取得費の8割までとなります。

定期借地権付き一戸建て住宅を2,500万円（建物2,000万円　保証金500万円）で購入する場合………2,500万円×8割＝2,000万円

(注意事項)　・いずれの取得費も地上権設定契約書または賃貸借契約書により対価の支払いを確認できることが条件となります。・原則として保証金、敷金返還請求権に住宅金融公庫を質権者とする質権を設定します。 ・名義書換料、承諾料及び前払賃料は、融資の対象になりません。 」

地主所有の土地への抵当権設定又は登記された賃借権への質権設定が原則です。それとは別途に保証金への質権設定となります。

保証金方式の定期借地権住宅は住宅ローンがスムーズに借りられないことが多くありました。

「フラット35」で可能になれば住宅ローンで公庫と提携する数多くの金融機関で保証金方式による定期借地権住宅への住宅ローンが容易に可能となるでしょう。

国税庁が前払家賃方式定期借地権への課税関係を明確化し、その活用が期待されていたところです。残念ながら前払家賃分については融資の対象とはなっていません。権利金と似たようなものなのですが。

「フラット35」ではセカンドハウスへの住宅ローン融資も可能になりましたし、融資額や期間その他細部の基準も次々と緩和されてきています。「フラット35」は証券化を前提とした住宅ローンです。最終的にリスクを負うのは投資家です。証券化の仕組みによって基準の緩和が可能になってきたのでしょう。

年収600万円の人が頭金2割として残金8割について年間住宅ローン返済額が年収の25％以内に収まる物件を健全な住宅購入としましょう。

この条件で購入可能な物件は、現行の変動金利2.375％ならば4454万円です。

住宅ローン金利が変動すればこの金額も変動します。2％なら4716万円、3％ならば4059万円、4％ならば3529万円、5％ならば3096万円です。金利が高くなれば返済額が多くなるので借入可能金額が低くなります。

さてこの金額でどこの駅の物件が買えるのか…。70坪のマンションとして考えて、東京の中央線の各駅でみると、金利2％であれば三鷹から先が購入可能なエリアです。現状の2.375％では三鷹はこのエリアからはずれ、武蔵境から先が購入可能エリアになります。3％なら武蔵小金井、4％なら立川、5％なら八王子から先が購入可能エリアになります。

大阪の谷町線なら2.375％だと天満橋、3％だと谷町4丁目、4％で阿部野、5％で喜連爪破から先です。

(不動産鑑定2006.9月号　中山登志朗氏)

金利上昇と景気回復はウラハラ。景気が良くなれば給料も上がるはずで、購入可能価額も大きくなるはずなのです。また、デベロッパーも購入者の懐具合にあわせて物件を発売するはずです。新築マンション動向は金利上昇でどうかわるのでしょうか。

「リバースモーゲージ」は自宅を担保に老後資金を融資する仕組みです。住宅ローンではありません。東京スター銀行は、自宅担保に、路線価評価額の90％まで最高1億円融資します。そして所有者が死亡時に相続人が元金弁済しなければ、土地そのもので代物弁済します。

その代物弁済では土地評価額が債務残高を下回った場合には損失を東京スター銀行が負います。

不動産賃貸斡旋会社と提携し、不在中の高齢者の自宅を賃貸する仕組みも付け加えました。

(日経金融新聞2006.8.1.)

地方公共団体や一部金融機関がリバースモーゲージをすすめましたが、不動産値下がりリスクを考えるとそうは思い切って貸し付けできません。

首都圏では不動産価格が底打ちしつつあります。貸す側にも安心感がでてきたのでしょう。

融資極度額は毎年見直しし、借入残高が極度額を上回ると超過額の弁済を求めるとなっています。ただ現実の担保割れ時の対応はどうするのでしょうか。年寄りを自宅から追い出せるのでしょうか。

そしてこの商品の面白い仕組みは、融資を受けてもその融資金が普通預金に残っていれば、その残っている部分には利息はかからないことです。預金を使っていき預金が融資残高より少なくなったなら、その差額についてのみ金利が発生します。

「使わなければ金利がかかりません。とりあえず借りませんか」として販売ができます。

ゴールドクレストの安川秀俊社長へのインタビュー記事です。

「土地取得価格は、売り値を2～3割上げないと収益が確保できない水準までハネ上がっている。しかし、3割上昇した物件価格がすぐに受け入れられるとは思えない。希少立地を除けば許容されるのは10～15％程度ではないか。…」

「都心の(東京都)中央区、港区に至っては土地情報すらほとんど出なくなった。昨年までマンションが供給されてきたからといって、これからも供給されるというわれではない。今から山手線の内側でマンション用地を取得しようとすれば、原価だけで現在の売値を越えてしまう。…」

「(これまではファンドへの1棟売りをしてきましたが、)現在のようマンション価格が上昇すれば、分譲のほうが利益が取れるかもしれない。…」

分譲マンションの経済環境は、確実に大きく変わってきています。また金利環境が変われば住宅ローンにも英起用します。

(週刊東洋経済2006.7.15.)