» 2007

不動産マーケティング会社アトラクターズ・ラボが、2006年の中古マンション価格と2000年以降に分譲の新築時価格を突き合わせて、その騰落率を算出し、売主別にランキングし公表しました。

全34社中で値上がりは10社だけ。値上がり率1位から順に、プロパスト・住友不動産・東急不動産・三菱地所・丸紅・ゴールドクレスト･三井不動産・モリモト・リクルートコスモス・野村不動産。

何の脈絡もなく見えますが、「大別して、ブランド力のある財閥系の企業群と相場よりも割安な立地戦略を取る企業群の２つが存在する。これらの企業群の物件を購入すると価格が下がりにくいという面で『買い安心感がある』と言える」とあります。

逆に「投資用マンションを販売する企業群は新築時の単価が高いのに対して下落幅が大きく、新築と比較して中古物件の方が投資利回りが高くなることを端的に表している」とのことです。

民間のファンド投資が活発化する以前の居住系大規模賃貸物件は公団公社物件ばかりでした。しかしファンドの投資により、大規模な民間賃貸マンションが目立つようになっています。

東京芝浦にある田町駅徒歩8分の48階建て新築マンションの外壁には大きく「ＦＯＲ ＲＥＮＴ」と書かれていました。

その賃借人募集のための新聞折込チラシ広告は、新築分譲マンションのチラシ広告と見間違えるような大きなサイズの贅沢なものでした。

芝浦アイランド「エアタワー」、全871戸の賃貸マンションの新築空家募集広告。37.15㎡～225.03㎡で、月額賃料13.5万円～160万円、坪12000円から23500円です。住宅ローンをはらうのか家賃を払うのか。民間賃貸による全871戸もの空家募集が可能なのかが、試されます。

米国には通常の住宅ローンに他に「サブプライム」と呼ばれる住宅ローンがあります。低所得者や過去の返済履歴に問題のある信用度の低い層を対象とした住宅ローンです。また住宅ローンというと日本では住宅購入時のローンを想像しますが、住宅担保での使途フリーのローンも多いようで、元本返済ナシでの金利のみ支払いなどというものもあります。

サブプライムのデフォルト率(債務不履行率)が10月には3.6％、1年前から1.6％も急上昇しました。

カルフォルニアのオウニットというローン会社は住宅ブームに乗ってサブプライムの残方を急増させ2005年には83億ドルの融資残高になりました。

しかしこの会社のデフォルト率が融資残高の4％にまで及び、資金調達をたたれ、新規融資停止、全従業員解雇となりました。この会社の他にもサブプライムでは新規融資停止等が相次いでいるようです。

(日経金融新聞2006.12.19.)