» 2008

「ウォーク・アウェー」と呼ばれる住宅ローン踏み倒しが米国で増えているようです。

住宅ローン負担に苦しむ人が、値下がり後の近隣住宅を新たに購入するために新たな住宅ローンを申し込みます。その住宅ローンを組むことに成功すると、現在住んでいる住宅ローンの返済を放棄します。

「現在の住宅ローンの返済が焦げ付いても、法律上では新たに購入した住宅の差し押さえはできない」。米国の住宅ローンには、ノンリコースローンも多いことから、担保である住宅を金融機関に差し出せば、その時点で金融機関との貸し借りが終了してしまうのです。インターネットでは「ウォーク・アウェー」を指南するサイトも人気のようです。

　(日経ビジネス2008.8.4.)

月刊不動産流通2008.8月号は「サブプライムローン問題で、今。アメリカの仲介の現場は？」という16ページにも渡る特集。コロラド州デンバーの不動産エージェント5人が一次取得層向け(日本円で2500万円程度)戸建て住宅の仲介の現場を語っています。日本のマスコミで報道されるサブプライム問題はマクロの話ばかりですが、ここでは不動産取引の現場の様子がよくわかりますので、そのまま以下に引用させていただきました。

・サブプライムローン問題は、不動産市場に深刻な問題をもたらしています。現在、住宅ローンによる金融機関の差押え物件のオークションや、ショートセール(日本での任意売却)が激増しており、特に中級以下のファーストバイヤー(一次取得者)向け価格帯の物件が大変な影響を受けています。

・（ショートセールの物件については、）住宅ローンの延滞で売らなければ差押さえられてしまいますし、そうなるとその後は与信でひっかかり2年間はローンも組めず、家を買うことができなくなるうえ、家を借りる場合にも影響してきます。

・以前は住宅ローン会社に買い手を連れて行くと簡単に書類が作成され審査が通りましたが、サブプライムローン問題後、ローン会社は非常に長い時間をかけて個人情報を集め、買い手の購買能力を厳しく精査するようになりました。30日以上かかることもあります。これは、15年から20年前に行なわれていた審査方法に戻ったということです。

・低所得者向けの物件が出回った時は、この地域でも売り物件が急増しました。昨年の今頃は低所得者向け物件が3万3000件ほどあったと思います。現在は2万7000件までに減少しました。この在庫が2万5000件になる頃には、平常の価格に戻っていき、その後は次第に上昇傾向に向かうものと期待しています。

・以前は、サブプライムローンの他にも、15年ローン、30年ローン…等さまざまな住宅ローンの種類がありました。また、セカンダリーマーケットという、普通のローン会社ではない、融資が通らなかった買い手たちに特別に考慮して、物件購入を手助けするというようなローン会社もありました。しかし、そういうものもなくなっています。

・ひどいところでは、ロサンゼルスでマイナス29％という数字が報告されています。一方、地域差もあり、12％、あるいは5％しか落ちていない都市もある。逆に上がっているところもあります。デンバー市の南東にあるパーカー市は高級住宅が多い地域ですが、物件価格が5％ないし10％上がっています。

(月刊不動産流通2008.8月号)

2008年5月の首都圏新築マンション初月契約率が10ケ月ぶりに70％を突破しました。

特に千葉県では84.3％です。首都圏全体の平均価格は4821万円、前年同月比で0.4％上昇です。しかし千葉県だけを見ると3111万円で21.1％下落です。

人気エリアでの供給が少なければ平均価格は下がりますが、人気エリアで数多く供給されたにもかかわらず大きな下落です。1平米あたりの分譲単価は2004年年間と同水準の「旧価格」まで戻しています。

若い世代の購入希望者を中心に、購入意欲は決して衰えていないのであり、最近の高い価格についていけないだけのようです。住宅ローンでの対応も困難になります。

(不動産経済FAX-LINE 2008.6.25.)

これは日経産業新聞の記事のタイトルです。何のことか？。ペット可マンションについて「猫と住みたいお客を、その猫がマンションのモデルルームに連れてくる」という意味のようです。

ペット飼育可能な新築マンションは、首都圏(1都3県)では新全戸数の86％に達しました。千葉県では9割の大台を突破です。

ペットフード工業会の調査では犬や猫を「飼いたい人」は、すでに「飼っている人」の2倍以上です。潜在マーケットは今の3倍ということです。

特に都心マンションの主購買層に子育てを終えた世帯がいます。ここは猫の手が有効なのでしょう。住宅ローンへも影響が生じます。

(日経産業新聞2008.4.24.)

ペット可マンションの割合は不動産経済研究所調査です。こり割合の推移は、98年わずか1％、02年に30％、04年に50％を超え、06年64％、07年74％、08年86％となりました。

(日刊不動産経済通信2008.4.4.)

既にペット不可マンションが例外なのです。

喘息の人もいますしペットの臭いが嫌いな人もいますから、そろそろ逆に「ペット厳禁マンション」が販売のための差別化になるのではないでしょうか。

更には、ペットのいない人お断り、ペットが人間よりも優先される「ペット必須マンション」も魅力的ではないでしょうか。

森トラストアセットマネジメントの堀野社長が不動産マーケットの動向について語っています。的確で分かりやすいのでそのまま引用します。

「不動産価格は約３年前から上昇した。上がり方が急激だったため、その反動がきている。リートのポートフォリオとして重要なのは、いつ取得した物件かということと、現行の賃料がいつ契約した賃料かということ。３年以上前に取得した物件だと今後多少下落しても含み益が残るし、テナントとの賃貸借契約時期が３年前であれば、賃料改定時に上げられる。逆に去年、低いキャップレートで買った投資家は価格の下落リスクがある。オフィス賃料についても、東京都心の特に丸の内エリアではピーク感が出てきたため、ここ２年以内の契約時の物件は将来的に賃料のダウンサイドリスクを抱えている。」

ちなみに堀野社長のREITではここ２年間はオフィスビルを買っていないということです。

(日刊不動産経済通信2008.4.3.)